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从朝阳路的一侧望去，便可望见京通苑社区的楼宇整齐地矗立着，浅灰色的墙体显得整齐又干净。
根据贝壳研究院统计数据，2018年北京二手房成交量100套以上换手率前十的小区中，京通苑以3.0%的换手率位列第十。数据显示，2018年京通苑成交均价为43000元/平方米，较2017年的46591元/平方米同比下降7.7%。
据了解，京通苑已经不是第一次进入高换手率排行榜。早在去年，京通苑就已榜上有名。为何京通苑在众多新老项目中脱颖而出，连连上榜？
配套齐全，总价较低
京通苑位于东五环外，紧邻朝阳路，距地铁八通线管庄站仅800余米。地铁是刚需一族最常见的出行方式之一。故而地铁沿线的住宅也受到了刚需的青睐。
而总价较低的京通苑无疑成为了许多刚需群体心中的上佳选择。与柏林爱乐和华贸城相同，京通苑房源体量较大、户型种类多。据京通苑附近一位中介经纪人介绍说，京通苑主打60平方米至72平方米一居室和78平方米至90平方米二居室的小户型产品；因其楼龄长，户型设计偏旧，所以销售均价相对周边楼龄较短的小区更低。链家网显示，截至2月28日，京通苑成交均价为43041元/平方米。
该经纪人表示，如果是遇到“满五唯一”或者“满二唯一”的房源，省去了部分税费，总价上还能更优惠。
据了解，在京通苑的购房人群中，刚需群体的数量远大于其他类型的购房者，低售价的小户型房源需求量更大、换手频率更快、人员流动性也更大。上述经纪人指出，“区位、配套好一些的社区，更不愁卖不出去。”
据链家网数据，截至2月28日，京通苑近90天成交23套，近30天带看334次。
此外，随着人口由内环向外环溢出，外环商圈日渐兴起。除了距离小区2.4公里的龙湖长楹天街，京通苑周边600米内还有plus365购物中心、中百世茂商场、金时代时尚购物中心等商业配套。而商业的集群往往在提升生活便利度的同时，也带来区域潜在价值的提升。
值得一提的是，京通苑周边分布有朝阳区京通幼儿园、北京第二外国语学院附属小学、北京市朝阳第二实验小学管庄校区等教育配套。此外，2018年6月29日报批通过的朝阳医院东院区建设项目，规划地点据常营地铁站仅二三百米，距京通苑仅2公里。
上述经纪人评价说，“可保值，有潜力。”
改善居住，以旧换新
京通苑建成于2000年前后，随着居住理念的更新和社区管理方式的创新，老旧社区的问题越发明显。小区分为内环和外环，外环整体绿化率不高，设施相对老旧，步道两旁停放着各式各样的机动车、电动车；楼道内灯光较为昏暗，每一层的户数较多。内环作为第一批涉外公寓，整体环境相对整洁，物业费较外环更贵。链家网信息显示，京通苑物业费用为0.65元/平方米/月至2.5元/平方米/月。
有中介经纪人告诉新京报记者：“如果业主自身想提升自己的居住体验也未尝不可。京通苑外环的10号楼业主成立了楼委会，由其自发组织维护楼内环境，业主们还自己出资更换了新电梯。”
但总体来说，老旧小区很难长久地留住年轻一代购房者。年轻群体居住理念更新快，对居住舒适度的要求也与日俱增。当刚需被满足时，改善需求继而被提上日程。虽然老旧社区价格便宜，但居住舒适度较新建成的社区尚有差距。京通苑未实现人车分流，小区内也并无现在许多年轻人追求的“园林景观”。
据京通苑附近另一位房屋中介的经纪人介绍，部分在京通苑购房的人群为了改善居住条件，换房去到了柏林爱乐。而柏林爱乐的业主以旧换新去了更好的区位。“改善居住环境的过程，就是不断置换的过程。”该经纪人说。
新京报记者 赵昱 摄影 赵昱 编辑 武新 校对 柳宝庆
